中南建设稳健前行“三板斧”：降负债、保交付、守现金流

　　在房地产市场着眼长效竞争的耐力赛中，“稳”和“韧”正成为房企着眼当下、谋局未来的关键词。

　　江苏中南建设集团股份有限公司(以下简称“中南建设”，000961.SZ)受整体市场调整等大环境影响，交出了业绩答卷。

　　8月30日，中南建设披露的《2022年半年度报告》显示，2022年上半年，公司实现营业收入241.3亿元；净亏损14.1亿元，其中归属上市公司股东的净亏损16.2亿元。

　　不过，在经营规模显著收缩的同时，中南建设整体经营仍保持韧性，在降负债、保交付和守住现金流等方面取得了阶段性成果。其中，公司有息负债余额降至511.7亿元，比2021年末减少109.4亿元，下降幅度达17.6%，年内到期债务仅2亿元；截至6月底，已累计交付32849套住宅，下半年预计将新增交付8.3万套；公司经营性现金流入467.7亿元，经营活动产生的现金流量净额48.1亿元，同比增加99.4%，已连续5年保持正值。

　　“中南建设要稳字当头，活下来。这也是公司目前坚持的宗旨，一定会利用各种资源，解决好各种问题。”对于今年上半年取得的成果和转型升级进展，中南建设董事长陈锦石在8月30日召开的2022年半年度业绩交流会表示，“目前，中南建设取得的最大成绩就是能活下来，能抗风险、能防风险，把经营生产正常化。相信渡过难关之后，公司的管控能力会更强，各项改革也将更到位。”

　　展望后市，中南建设董事兼总经理陈昱含表示，短期很煎熬，长期有信心。公司上下将卧薪尝胆，向黎明铮行，专注地产和建筑主业，挖掘存量盘，继续保卫现金流安全。

　　保卫现金流安全

　　在穿越房地产市场周期过程中，与规模扩张及利润增长相比，如何稳住现金流正成为房企当前更看重的生存要义。

　　而“继续保卫现金流安全”“守住安全经营底线”也成为中南建设管理层在业绩交流会上屡次提及的经营策略。中南建设通过清晰的现金流管理思路，平衡资金压力及运营风险，今年上半年保持了良好的经营性现金流状况。

　　数据显示，今年上半年，公司经营性现金流入467.7亿元，经营活动产生的现金流量净额48.1亿元，同比增加99.4%，已连续5年保持正值，显现出难得的韧性。

　　另一方面，降负债、降杠杆也是中南建设在今年上半年经营发展中高度聚焦的核心工作之一。陈昱含在业绩交流会上坦言：“今年上半年，我们扛过了若干兑付高峰，在境内债方面没有违约，美元债交换要约持续推进。”

　　就在半年报发布的前3天，中南建设还支付了涉资1.83亿元的“20中南建设MTN002”年度利息及回售资金。而在此前，中南建设也如期兑付了多笔债务的利息或本息。

　　其中包括，3月如期支付“20中南01”“20中南02”的年度利息，兑付回售的“20中南01”，合计9.21亿元；6月支付“20中南建设MTN001”年度利息和回售本金3.55亿元；7月兑付“建银7优A”本息3.96亿元，支付“21中南建设MTN001”年度利息6800万元等。

　　在主动进行债务管理、压降有息负债规模的努力下，中南建设在降杠杆方面收效明显。财报数据显示，截至6月底，中南建设有息负债(含期末应付利息)为511.7亿元，比2021年末减少109.4亿元，下降幅度达17.6%。其中，短期借款和一年以内的有息负债合计194.9亿元，比2021年末减少45.8亿元。

　　中南建设债务绝对规模占营业规模的比重正持续下降，部分存量融资得以展期，债务期限结构得以优化。“未来一年，公司待偿还公开市场债务共17亿元，2022年内仅2亿元。”中南建设相关负责人表示，从财务安全的角度而言，截至2022年6月末，公司账面资金达163.2亿元，短债偿付安全能够保障。

　　中南建设“三道红线”指标也在持续改善。截至6月底，公司净负债率85.19%，比2021年末下降7.58%；扣除预收账款后的负债率为79.10%，比2021年末降低了1.42%；扣除受限资金后的现金短债比为0.61，比今年初增加了1个百分点。

　　“面对市场的冲击，公司坚持不依赖有息负债的发展模式，积极应对挑战，努力实现稳健发展。”中南建设方面在半年报中表示。

　　盘活存量保交付

　　尽管销售签约额下滑，经营性现金流入减少，但中南建设在坚守公开市场兑付承诺的同时，也尽全力承担市场主体责任，加快推动工程项目建设，以实际行动落实“保交楼、稳民生”的政策要求。

　　事实上，房地产项目的顺利交付正是房企核心竞争力和经营能力的体现。在行业大变局背景下，“交付力”最能检验房企自身是否稳健经营。

　　数据显示，截至6月底，中南建设已累计交付57个项目，共计32849套品质住宅。针对今年下半年的交付工作，中南建设方面表示，公司已经做好铺排工作，预计将新增交付8.3万套。

　　中南建设在项目开发过程中坚持全开发周期管控，对从产品定位、施工建造到产品销售、交付等8大阶段、59个管控点的全开发周期进行梳理，以确保施工质量和交付效果。

　　在做好保交付工作的同时，盘活存量、回笼资金也成为中南建设迎难而上、穿越周期而开展的重点工作。面对今年下半年的房地产行业形势，陈昱含坦言，相信监管层一定会采取积极行动，“因而在此之前，我们必须卧薪尝胆、向黎明铮行”。

　　“卧薪尝胆”即挖掘存量盘潜力，面向存量做动作、要业绩。陈昱含表示，管理层要带头攻坚克难，把存量项目快速卖出去，把现金拿回来，把房子交好。“向黎明铮行”即打赢防御战，只专注地产和建筑主业，其他业务瘦身出清。

　　数据显示，截至6月末，中南建设开发项目共有482个，其中在建项目规划建筑面积合计约2659.2万平方米，未开工项目规划建筑面积合计约1045.0万平方米，可竣工资源总面积3704.2万平方米，其中一二线城市面积占比约36%，三四线城市面积占比约64%。

　　陈昱含还特别强调，在现金流进一步改善前，公司不会旁顾其他业务。“公司将坚持审慎策略，确保经营安全。在市场明确回暖之前，公司将根据市场情况确定推盘速度，保持灵活的价格策略，控制库存的增长，不考虑增加投资。”中南建设方面也在半年报中表示。

　　在财务风险应对方面，中南建设方面表示，在市场恢复良性循环之前，企业的经营安全仍会面临挑战。“公司将以现金流安全作为第一目标，积极推动销售，增加回款，增加自由现金，同时进一步精细化管理，严格控制费用，与各类合作方和金融机构协商，优化付款条件，控制现金支出。”

　　寻求转型发展新机遇

　　陈昱含在介绍公司发展情况时表示，今年上半年，公司经营规模显著收缩，坚持审慎策略，以确保经营安全。

　　针对房地产市场变化情况，中南建设有针对性调整了不同项目的施工进度和节奏。今年上半年，公司新开工面积114.6万平方米，同比减少78.8%；竣工面积346.1万平方米，同比减少12.4%。

　　“虽然良性循环在逐步恢复，但客户观望情绪还较浓厚，市场调整还在继续。”中南建设方面表示，公司将坚持审慎策略，确保经营安全。在市场明确回暖之前，公司将根据市场情况确定推盘速度，保持灵活的价格策略，控制库存的增长，不考虑增加投资。

　　在经营规模收缩的同时，中南建设也在着眼未来，寻求转型发展新机遇。中南建设方面表示，公司将进一步聚焦投资区域，加强对进入市场客户需求的研究，不断推动产品升级；同时探索代建业务，为行业输出更好的经营管理。

　　“公司内部一直在进行总部班子改革、地产和建筑城市区域公司改革，已经开始不同程度的见效。”据陈锦石介绍。

　　在降负债、保交付等工作取得显著效果的同时，中南建设的融资渠道也得以进一步扩宽。

　　近日，银行间市场交易商协会探讨通过中债增进公司增信支持民营房企发债融资，中南建设也是试点企业之一。而在此前，中南建设控股股东中南集团已与华融资产、江苏资产两家AMC(资产管理公司)签署战略协议，预计可获得70亿元的融资支持，主要用于中南集团及关联方投资的项目合作，包括不限于存量债务重组、现有项目续建等。

　　据陈昱含介绍，公司与两家AMC的合作都在推进中，有十余个应收款融资项目提交了评审，后续将视审批情况落地。“在江苏省、南通市、海门区各级政府部门的帮助下，公司和相关机构都在共同推动，争取早日突破。”

　　“接下来，公司将在AMC机构及相关主体监管下共同决定资金的具体用途，包括现有项目复工复产、未来项目发展或用来偿还债务等。这些增量资金将有利于增加公司流动性，助力公司转型升级。”陈昱含表示。

（文章来源：中国经营网）

文章来源：中国经营网
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